¿CÓMO CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS?

EL CAMBIO DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS EN TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Si tu comunidad de propietarios no está satisfecha con el trabajo realizado por el actual administrador de fincas, puede cambiar de administrador de fincas, y para ello la comunidad de propietarios debe aprobar dicho cambio a través de la Junta de Propietarios.

Pero antes de realizar un cambio de administrador de fincas, lo primero que debe hacer la Junta, es leer el Contrato de mandato y arrendamiento de servicios firmado entre el actual administrador de fincas y la comunidad de propietarios, y seguir el procedimiento y los plazos establecidos para su rescisión.

Además, con el cambio de administrador de fincas, a la Junta de Propietarios le suelen surgir algunas dudas o preguntas, entre ellas, las siguientes:

¿Cómo debe aprobar la Junta de Propietarios el cambio de administrador de fincas?

Lo primero, se debe convocar una Junta General Extraordinaria, competencia que le corresponde al Presidente de la Comunidad de Propietarios o al 25% de los propietarios que representen, a su vez, el 25% de las cuotas de participación, y notificarse a todos los vecinos, con inclusión del listado de deudores o morosos que tienen privado el derecho a voto, dicho punto del Orden del Día que es: Cambio de administrador de fincas.

¿Cómo se notifica a todos los vecinos?

El Presidente o, el 25% de los propietarios que representen, a su vez, el 25% de las cuotas de participación, solicitarán por escrito al administrador de fincas que envíe la convocatoria con dicho punto en el orden del día (cambio de administrador de fincas) a todos los vecinos, pero que él no asista. En caso de negativa o tardanza por su parte, se debe solicitar al administrador el listado de propietarios, con sus respectivos domicilios, así como el listado de propietarios deudores, y mandar la convocatoria de la Junta General Extraordinaria personalmente.

¿Qué mayoría es necesaria para aprobarse el cambio de administrador de fincas?.

El acuerdo será válido por mayoría simple.

¿Cómo se consigue esa mayoría?.

En primera convocatoria, con el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; y en segunda convocatoria, con el voto de la mayoría de los asistentes a la Junta, que a su vez, representan más de la mitad de las cuotas de participación de los asistentes a la Junta. Por ello, el consejo desde Fincas Basañez es que siempre se espere a 2ª convocatoria para realizar cualquier tipo de reunión, para poder alcanzarse acuerdos más fácilmente entre los vecinos asistentes.

La Comunidad de Propietarios tiene firmado un Contrato de mandato y arrendamiento de servicios con un administrador de fincas.

 ¿Es obligatorio respetar el contrato con el administrador de fincas?.

Sí, hay que respetar la vigencia del contrato suscrito con el administrador de fincas, que, normalmente, será de un año, renovándose tácitamente por periodos de esa misma duración.

¿Cuándo hay que notificarle al administrador de fincas su rescisión?.

Con un mínimo de un mes de antelación a la finalización del plazo del Contrato, por escrito y de forma fehaciente.

Si la Comunidad de Propietarios decide rescindir anticipadamente el contrato, ¿hay que indemnizar al administrador de fincas?.

Sí, si la Comunidad de Propietarios decide terminar el Contrato antes del plazo, tendrá que indemnizar al administrador de fincas con las cantidades que le falten por cobrar hasta la finalización de plazo.

¿Aunque ya no preste los servicios como administrador de fincas para la Comunidad de Propietarios, porque se le ha cesado, hay que pagarle como si estuviera trabajando?.

Sí, si la Comunidad de Propietarios decide terminar el Contrato antes del plazo, tendrá que indemnizar al administrador de fincas con las cantidades que le falten por cobrar hasta la finalización de plazo.

 Y, ¿sí la resolución del contrato es por una causa justa?.

Si la resolución del contrato es por “justa causa” no habrá que indemnizar al administrador de fincas. Pero el término de justa causa se debe al grave y reiterado incumplimiento por el administrador de fincas de sus obligaciones.

La Comunidad de Propietarios NO tiene firmado un Contrato de mandato y arrendamiento de servicios con el administrador de fincas.

En el caso de no haber ningún contrato firmado con el administrador de fincas, se debe comunicar por escrito y de modo fehaciente al administrador de fincas, con un mes de antelación su cese de funciones a partir de una determinada fecha.

¿Tiene Fincas Basañez contrato de permanencia?

Fincas Basañez, asigna a tu Comunidad de Propietarios un administrador de fincas colegiado determinado, quien siempre firma un contrato de mandato y arrendamiento de servicios con la Comunidad de Propietarios, donde se firma que NO hay periodo de permanencia, más allá del 1º año de prestación de servicios, en garantía y compromiso del buen trabajo que desarrolla el equipo de profesionales y experto administrador de fincas, que administran su Comunidad de Propietarios.

 

¿Cómo se realiza la entrega de toda la documentación y del Libro de Actas, por parte del administrador de fincas saliente al Presidente de la Comunidad de Propietarios o al nuevo administrador de fincas contratado por ésta?

El nuevo administrador de fincas entrante o el Presidente, en representación de la Comunidad de Propietarios, es quien tiene que ir al despacho profesional del administrador de fincas saliente (cesado) a retirar dicha documentación. La retirada de la documentación debe realizarse con enumeración de los documentos que se entregan, escrito que se firmará por parte del administrador de fincas salientes por una parte, y por otra, por el administrador de fincas entrante o el Presidente.

Una vez que el administrador de fincas conoce su cese, a partir del día siguiente comienzan a contar los plazos para entregar la documentación a la Comunidad de Propietarios.  Un primer plazo corto de 10 días,  necesario para garantizar la correcta gestión de la Comunidad de Propietarios (como por ejemplo, listado de propietarios, coeficientes, domicilios, teléfonos, domiciliaciones bancarias, cuotas emitidas, derramas, consumos, ultima nomina de los empleados de la Comunidad así como los seguros sociales, Libro de Actas y CIF de la Comunidad, Sello, Cartillas, Chequeras, Talonarios y Contratos bancarios, Listado de proveedores, Pólizas de Seguro….), y un segundo plazo de 45 días, para la entrega del resto de la documentación y el cierre contable. (CAF Madrid).

 ¿Qué ocurre si el administrador de fincas saliente se niega a entregar las cuentas?

 El administrador de fincas cesado tiene la obligación de devolver toda la documentación a la Comunidad de propietarios, porque no es titular de ninguna documentación ni de la comunidad ni del edificio.

Desgraciadamente a veces nos encontramos con el caso, que el administrador de fincas cesado no quiere entregar la documentación de la comunidad de propietarios hasta que no sea indemnizado. En cuyo caso, la Comunidad de Propietarios solo tiene 2 opciones: 1) Acudir a la vía civil o, 2) Acudir a la vía penal y demandar al administrador de fincas saliente por una falta o delito de coacciones y solicitar al juez la devolución de la documentación a la Comunidad de Propietarios , vía que aconsejamos siempre, por ser lo más rápido y eficaz.

Si tu Comunidad de Propietarios quiere cambiar de administrador de fincas nos puede solicitar presupuesto y quedarse tranquila porque Fincas Basañez se encarga del trámite completo, desde informarles como actuar formalmente para que el cambio de administrador de fincas se realice correctamente, hasta la notificación al administrador de fincas cesado y recogida de toda la documentación.

Actualmente nuestra zona de influencia es Leioa, Lamiako, Romo, Getxo, AlgortaErandio, Astrabudua, Asua, Derio, Sondika, Berango, Sopelana, Sopela, Urduliz, Barrika, Sestao, Basauri, Bilbao (Abandoibarra, Abando, San Mames, Indautxu, Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Miribilla, Begoña, Deusto, San Ignacio, Recalde, Rekalde, Errekalde, Ibaiondo, Atxuri, Santutxu, Txurdinaga, Amézola, Uribarri, Matiko, Ocharcoaga, Otxarkoaga, Txurdinaga, Basurto-Zorroza, San Adrián, La Peña), Portugalete (Peñota, Abatxolo, Azeta, Buenavista, Muelle, La Florida, Repelaga), Santurtzi (San Juan, Kabiezes, Capital Mendizabal, La Sardinera, Murrieta, Larrea, Peñota, Las Viñas, Mamariga), Barakaldo (Arteagabeitia, Retuerto, kareaga, Bagatza, San Vicente, Desierto, Arrontegi, Cruces, Lasesarre, Lutxana, Llano, Rontegui, Pormetxeta), Etxebarri, Galdakano o  Galdacano, Plentzia, Gorliz, entre otros, y el servición de administración de su Comunidad de Propietarios prestado por un administrador de fincas colegiado en Bizkaia.

http://suadministrador.es/presupuesto/

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